皆さん、こんにちは。貧乏人代表、笛吹き踊子です！梅雨も迫っていますが、いかがお過ごしでしょうか？
今回のテーマは「空き家問題」です。持ち家のある人もない人も、空き家問題は今後、何らかの影響を受ける可能性がありますので、最後までお付き合いいただければ幸いです。
少子高齢化によって拍車が掛かる空き家問題
皆さんもご存知のように、近年、住む人がいなくなり、放置された空き家が問題になっています。ニュースでも度々、取り上げられていますし、街を歩いていても、空き家が目に付くようになりました。
十年ぐらい前までは、空き家問題と言えば、地方の持ち家のイメージでしたが、今は首都圏でも持ち家、マンションを問わず空き家が増えているそうです。
私自身も持ち家の空き家は日常的に目にしていましたが、マンションの空き家にはまったく気が付きませんでした。持ち家の空き家は外から見てもすぐに分かりますが、マンションの場合は外から見ても空き家になっているかどうか分からないので、人目に付く確率が低いのかもしれません。
2025年以降は段階の世代が後期高齢者に突入し、空き家問題にさらに拍車が掛かると言われています。
引越ししたくてもなかなかできない踊子も、空き家問題に注目しています！
住居費を削ってはならない理由
皆さんの毎月の出費の中で一番大きいものは何ですか？それは間違いなく、住まいに掛かる出費（家賃または家のローンなど）だと思います。
家賃を下げれば、節約にはなりますが、あまり下げ過ぎても良くありません。なぜなら、家賃と収入は相関関係にあるからです。たくさん稼ぐ能力のある人は家賃の高い所に住み、稼げないひとは家賃の安い所に住む。当たり前ですよね。一般的に、収入の高い人は、それだけ努力ができたり、真面目だったり、継続力があります。一方、収入の低い人は、すべてがそうだとは言いませんが、努力ができなかったり、仕事をすぐに辞めてしまったり、自制心がないので努力が続かなかったりします。つまり、家賃はその人の生き方は反映しているとも言えます。家賃の安い所に民度の低い人が集まるのは当然ですね。
それと同じで、持ち家の場合も良い場所に家を建てるとお金が掛かります。しかし、立地条件が良ければ、子供の教育面でも選択肢が増えますし、治安も良くなり、安心して子育てできます。子供に悪い影響を及ぼすような輩も少なくなります。
一方、人口が減った過疎地帯では病院や学校の数も減りますし、インフラの整備もままならなくなります。子供の教育面でも、学校の選択肢が限られてしまいます。は広がりますので、
安心・安全・教育はある程度、お金で買えますので、住居費はあまり削らないほうが良いと思います。
踊子が今、住んでいるアパートは築30年、家賃3万円、駅から徒歩30分、ペット可です。「駅から徒歩30分」というのは、働いていない人の割合が高いことを意味しますし、ペット専用物件ではないのに「ペット可」というのは人気がなく、ペット可にでもしないと入居者が集まらないことを意味します。不動産に詳しい人なら「ああ…」と頷くような物件です。踊子は家賃が安くて、猫が飼えるという条件だけで、今のアパートに引っ越してきました。
私ともう一人の女性を覗いて、入居者は全員、無職。その内、1割が年金受給者。それ以外は身体正体、軽い知的障害、精神障害、アルコール中毒者など、おそらく生活保護受給者だと思います。
壁も薄く、トイレの音も筒ぬけです。
非常に民度が低く、隣室の住人は一日中、壁を蹴ったり、走り回ったり、奇声を上げています。もの凄いゴミ屋敷で、悪臭も酷いですし、ハエも大量に発生しています。
そんな状況ですから、踊子も精神を病んでしまい、この状況から益々、抜け出せなくなってしまいました。
このブログを書いている時も何度も壁を蹴られたり、玄関を叩いて逃げていったり、奇声を上げたりと、邪魔をされて、何度も中断せざるを得ませんでしたし、頭に浮かびかけたアイデアや良い表現も消えてしまいました。
節約できても、心を病んでしまったら元も子もありません。判断力も鈍り、気力も失ってしまっては、貧困から抜け出すチャンスも掴めなくなります。人生そのものが停滞し、詰んでしまいます。
永遠のテーマ ―賃貸と持ち家どちらが幸せ？―
賃貸と持ち家ではどちらがお得かというテーマは、永遠の課題ですが、皆さんはどちらがお得だと思いますか？
まずは単純に経済面から、持ち家と賃貸を比較してみましょう。持ち家のローン返済は長期にわたりますし、ローンの期間が長いので、利子の額も大きくなります。昨年あたりから、日銀が金利を引き上げていますが、金利が引き上げられると、ローンの返済額も増えてしまいます。変動金利でローンを組んでいる人はさらに大変です。
また、賃貸と違って、持ち家は自分の物になるという考えもありますが、ローンを完済するまでは持ち家も自分の物になりません。賃貸は一生、ローンを払い続けますが、持ち家も人によっては老齢期までロ―ンを払い続ける人がいます。しかし、経済的負担は賃貸のほうが圧倒的に少ないかもしれません。
一方、賃貸は何十年、家賃を払い続けても自分の家にはなりません。
賃貸は修繕費や固定資産税、ローンの金利が掛からないというメリットがあると言われていますが、これは嘘です。賃貸料にはちゃんと修繕費や固定資産税、大家さんがマンションを建てるときに銀行から借りた借金の金利まで含まれています。そうでなければ、誰もマンション経営などしません。なんだったら、家賃を未払いする入居者の発生率まで想定して、その分を家賃や更新料に上乗せしています。
しかし、持ち家と違って、ライフステージに合わせて住み替えも可能です。勤務先の近くに借りれば通勤時間が短くなりますし、環境が合わなければ簡単に引っ越せます。子供が巣立ったら、小さい家に引っ越すこともでき、経済的です。
では、幸福度を基準に比較した場合はどうでしょう？
これは不動産のプロの意見ですが、持ち家のほうが幸福度は圧倒的に上がるそうです。踊子も持ち家のほうが圧倒的に快適で幸せな人生が送れるという意見に賛成です。
プライバシーと広い居住スペースは幸せと安心感をもたらします。
一方、賃貸は一部を除いてはスペースも限られ、プライバシーもあまり確保できません。特に日本の家屋はプライバシーや騒音問題に対する配慮があまりなく、家賃の安くアパートは音が筒抜けで、最低限のプライバシーさえも守れないことがあります。また、住民の民度が低く、トラブルが絶えないことも多いです。
また、賃貸は高齢になると部屋を貸してもらえないという問題もあります。この問題は非常に大きいですね。高齢になってから住居を失うと、どうにもなりません。
長々と書いてきましたが、永遠のテーマ「持ち家vs賃貸」の答えは、皆さんが思っているよりも単純明快だと思います。
- 持ち家を購入できる資力と気力がある人は、迷わず家を買う。家を買って、頑張って働き、幸福、安心、安全、快適さ、自由を得る。
- 家を購入する資力がない人は、賃貸に住み、負担を減らし、気楽に暮らす。その代わり、ある程度の不自由さと不快さを受け入れる。
つまり、持ち家と賃貸のどちらが正解ということではなく、身の丈に合った生き方しかできないということです。
但し、マイホームを購入できる資力のある人も、よく考えてから購入しましょう。
家賃とローン返済額が同じだから、家を買ったほうが得だと考える人がいますが、そのような人達の多くは、ローン額しか計算に入れていません。
しかし、家には固定資産税、修繕費、維持費、相続税などがかかります。特に修繕費は家が古くなればなるほど、つまり保有者が年をとれば、とるほど掛かります。人生の後半、つまり老後に数百万単位の修繕費が賄えるかどうかを考えていないため、後で苦しくなってしまうのです。ましてや、定年退職後もローンを払い続けるような無理な返済プランにしてしまうと、修繕費どころではありません。
バブル期にはそのような無理なローンを組んだ人が多くいましたが、その後、日本経済は失速し、賃金は上がらないのに物価は上がり、税金も上がり続け、年金額は下がっています。あの頃の楽観的な予測を立てていた人は、今、苦しんでいます。お金に関しては、最悪のシナリオ（ワーストケース）で計画を立ててるのが基本です。
生きている限り、家は必要
人は生きている限り、どこかに住まなくてはなりません。人間が生きていく上で、住まいは食べ物と同じくらい欠くことができません。住環境は人生の幸福度を大きく左右します。
空き家が貧乏人を救う？
冒頭で書いたとおり、街を歩いていると空き家が目に飛び込んできますが、空き家問題に関心のない人は、空き家も目に入らないかもしれません。
空き家が踊子の目に飛び込んでくるのは、踊子がずっと住む場所に困っているせいかもしれません。廃墟のような建物を見ても気になってしまい、「もしも、ここに住めたら誰にも邪魔されずに暮らせるかな？」などとチェックしてしまいます。
空き家が増え続けるのに対して、人口はどんどん減っている…となれば、需要と供給のバランスが崩れますから、家賃住宅の家賃も下がるはずです。自分のような貧乏人でも安く住める場所があるのではないか？踊子が空き家問題を調べ始めたのはそのような経緯からです。
また、現在は高齢者の一人暮らしには部屋を貸したがらない大家さんが多いですが、空室が多くなれば、高齢者でも借りやすくなるのではないかとも考えました。
現在、どのくらいの空き家があるのか？
2025年の空き家率は、推計で14.2%になる見込みです。
2025年以降、団塊の世代の高齢化が進むことで空き家が増加し、2030年には14.8%に達すると予測されています。
しかも、空き家率の増加は地方だけではなく、都心にも迫っていて、瀟洒な豪邸が多いイメージの世田谷が、なんと！空き家率全国一位だそうです（推定5万戸）。
さらに、都内全体でも空き家は90万戸あるそうです。都内の場合、その約半分は持ち家ではなく、マンションです。
さらに、日本全体では空き家の数は900万戸にも登るそうです。このブログを書いている間も、空き家は着実に増えています。
これだけ空き家が多ければ、安い賃貸物件もたくさん出てきそうですが、2025年現在はまだまだ売り手市場です。高齢者も今は入居を断られることが多いようです。
しかし、2030年頃には借り手市場にシフトすると言われています。あと5年です。
さらに、2040年には団塊の世代が激減し、完全に借り手（買い手）市場になると言われています。その頃になれば、都心の一等地にも簡単に住めるようになるかもしれません。日本の人口動態をみれば、誰にでも予測できる未来です。
今、多額のローンを組んで家を建てようとしている人は、少し待ったほうが良いかもしれません。数年待つだけで、数千万円が節約できるかもしれません。
もちろん、持ち家の購入は経済面だけでは決められません。諸事情から今すぐに家を建てる必要のある人は、建てたら良いと思います。プロも「持ち家は、欲しいと思う時が買い時だ」と言っています。時代の流れや他人の意見、経済面だけではなく、ニーズを優先したほうが幸せになれるかと思います。
笛吹き家の事情
笛吹き家の場合、父は既に数年前に鬼籍に入っており、実家には母が住んでいます。幸いにも（？）、笛吹き家の長男は未婚で実家暮らしなので、老人の一人暮らしにはなっていません。
笛吹き家は姉、私、弟の三人兄弟ですが、姉夫婦は既に持ち家を購入済みですし、私は実家を出てから、長年、アパート暮らしです。
父が亡くなった後、母の一存で家の名義は父から弟に変更されました。姉と私もそれに同意し、譲渡手続きに同席しました。（譲渡には関係者本人の同席が必須です。）
田舎の少し大きめの家でしたが、弟が母と同居していたため、お蔭で相続税はかなり低く抑えられました。同居していない家族が実家を相続すると、相続税が急激に跳ね上がるそうです。
相続税は誤魔化せる？
実家に住んでいない人が実家を相続した場合、相続税が跳ね上がるとなれば、誰もが最初に考えるのは、相続税対策として住民票を実家に移し、実家に住んでいるように見せかけるという方法です。
空き家の相続問題が増えている中、実際にこのような方法を取る人が少なからずいるようです。しかし、このような税金逃れに対応するために、税務署も様々な措置を講じて対抗しているそうです。住民票を移すぐらいでは、簡単にバレてしまうとか…
二世帯住宅にしたが…
踊子の実家は三階建てで、二世帯住宅仕様になっています。弟夫婦と同居することを前提に、20年前に立て直しました。残念ながら、弟は結婚しませんでしたので、二世帯で住むことはありませんでしたが…
家を建て直した当時、弟には浮いた噂一つありませんでしたが、二世帯住宅にすると固定資産税が安くなることもあって、両親は二世帯住宅に拘りました。
また、三階建てで免振住宅にすると固定資産税が安くなるということで、太い鉄骨を何本も使い、基礎も普通の家の何倍ものお金を掛けて免振住宅にしました。父もまだまだ元気で、羽振りも良かった頃の話です。
後から聞いた話ですが、東日本大震災の時、実家は外から見てもよく分かるぐらいグワングワンと揺れたらしいです。しかし、壁に多少、ヒビが入った程度で、大きな修理もせずに済みました。周囲の家々と比べるとかなり被害が少なかったようです。
免振・鉄筋造りなので、まだ何十年も住めると思います。弟も一生、あの家に住むつもりなので、実家が空き家になるのはずっと先になります。
家のローンは完済しています。父と弟の二人でローンを返済したことになっていますが、ローンの大半は父と母の力で返済したようです。弟は一介のサラリーマン。一方、父は小さいながらも会社経営者でしたから、資力が違います。しかも、弟は家のローンがあるにも関わらず、出費を切り詰めることはなく、贅沢三昧でした。普通のサラリーマンが何十年もかけて家のローンを返済する苦労は、弟には分からないと思います。
父と母は長男信奉主義者で、弟をかなり甘やかしてきました。弟は実際のローン額もよく知らないようですし、毎年の固定資産税は今も高齢の母が払っています。実家の相続の時も、私は「どれだけ多額の相続税が取られるんだろう」と他人事ながらハラハラしていましたが、弟はまるで他人事でした。結局、相続税も母が払ったようでした。
部屋は余っているが…
今は姉も私も家を出ており、実家には母と弟だけですので、部屋は余っています。しかし、一度上げた生活レベルはなかなか落とせないように、広い家に慣れると元に戻れないようです。
今は弟が2階と3階を一人で使い、独身貴族を満喫しています。母は階段の上り下りも問題なくできますが、一階だけを使っています。しかし、一階も狭くはなく、お風呂もキッチンもトイレも二世帯仕様で二つずつあるので、お互い伸び伸びと暮らしているようです。
安アパート暮らしの方はよく分かると思いますが、テリトリーが広ければ広いほど人は快適に暮らせます。幸福度も上がります。人はどれだけお金があっても嫌にならないように、どれだけ広くても嫌になることはないと思います。
一持ち家生活は、安アパート暮らしの踊子から見たら、羨ましい限りですが、今のところ、踊子が実家に帰る予定はありません。母も弟にも生活リズムがあり、たとえ娘や姉でも、何年も離れていた家族と一緒に暮らすのはストレスでしかないからです。
時々、実家には帰りますが、私の居場所はないなあと感じますし、独身だからって親を頼ってはいけないと感じています。他の人達はちゃんと結婚して、定職に就き、自分で家を建てていますものね。
しかも、我儘放題に育てられた弟の物となってしまった実家に、長年、音信不通だった姉が急に同居するのは無理があります。
普通に考えたら、3階建てに一人で暮らすのは不経済ですし、私が同居すれば少しは金銭面で助け合えると思うのですが…弟は両親が過度に甘やしてしまったので、経済観念がありませんし、兄弟と助け合うという感覚も乏しいです。
それに、私もあまり仲の良くない弟と上手くやっていけるか不安です。実は子供の頃、弟と遊んであげていたら、急に首を絞められて窒息しそうになってから、弟とはあまり仲良くできていません。弟はもう忘れているようですが、子供とは思えないもの凄い力で締め上げられたので、数分間、本当に息ができなくなってしまいました。それ以外にも、弟はヒヨコの首を絞めて殺すなどもしていました。両親は知っていながらも止めませんでした。ちょっと理解ができないです。
踊子が安い賃貸住宅を探しているのは、そんな理由からなのです。
生涯独身率が上昇した結果…
弟は私と10歳も離れています。私と違ってまだまだ気持ちが若いです。世間一般では完全に「おじさん」なのですが、老後のことなどまったく考えていないようです。
弟には子供もいませんので、弟が亡くなった時は実家の相続が甥または姪に降りかかってしまいます。家の中に溢れる大量の物も処分しなければなりませんし、鉄筋造りの場合は取り壊し費用が木造住宅の何倍にもなります。今でも空き家の取り壊し費用は右肩上がりに上昇していますから、あの家を取り壊す頃には相当な金額になると思います。
しかし、弟の性格からして、自分の死後の事まで考えてお金を残したり、早めに手続きを済ませておくようなことはしないと思います。
生涯未婚率が上昇している昨今では、このような問題が多発しており、あまり縁のない甥・姪に迷惑が掛かるケースが増加しているそうです。
踊子にも子供はいませんし、次の世代のために何かしようにも、自分のことで精いっぱいです。
姉夫婦も既に持ち家を購入しており、甥たちはその相続にも頭を悩まさなくてはなりません。甥や姪が生涯独身でしたら、実家を相続して住み続けると思いますが、結婚すれば自分達もマンションか持ち家を購入するでしょうし、その上、叔父の家の相続問題まで降りかかるとなれば、身動きが取れなくなってしまいます。「住まい」の問題は、複雑で根深いのですね。
しかし、逆を言えば、甥や姪のようなZ世代は自分の両親の家もあり、場合によっては親族の家も余っている状態なので、私たちのように「家」にガツガツしなくなるかもしれません。ましてや、多額の長期ローンを組んでまで家を建てようとは思わないでしょう。
貰っても嬉しくない負の遺産 ― 負動産
現金や株式の形で残してくれる遺産だったら、皆喜んで受け取りますが、土地や建物は、兄弟で分割することもできず、相続税や処分費用などが嵩むなどの理由で嫌がるケースが多いようです。また、子供たちも既に自分でマイホームを購入している場合は、貰っても住めません。結局、ババ抜きのババのように互いに押し付け合ってしまうことにもなりかねません。
また、両親が田舎に山を一つ持っていても、それを遺してくれても、都会に住んでいる子供たちはどうして良いか分からないでしょう。
空き家問題に拍車を掛けているのが、相続税の問題です。空き家を売却できたり、誰かに貸し出せれば良いのですが、売れもせず、貸せもせず、何年も放置してしまいます。そうなると、老朽化が激しなり、完全に売れなくなります。家は誰も住まなくなると、急速に老朽化が進みます。
家が売れなければ、更地にして売却すれば良いのですが、更地にすると相続税が4～6倍に跳ね上がります。税金を払えなくて空き家を放置している間に、相続税もさらに改悪され、空き家に罰金のような相続税が掛かるようになってしまうかもしれません。
労働人口の減っている日本で、マンパワーが必要な取り壊し作業は費用が上がるばかりです。AIが発達しても、人手に頼らないとできない仕事は残ります。建築業などもその一つです。ただでさえ、人手が足りない上に、3Kの仕事は本当に人が集まらないとい言いますから、費用が爆上がりするのも仕方がありません。
今のところ、空き家問題に出口はないように見えます。
遺産は負動産ばかりではない
当然のことながら、遺産は負動産ばかりではありません。貰って嬉しいものもたくさんあります。
団塊世代が75歳以上となる2025年は、大相続時代の幕開けと言われています。団塊の世代は高度成長期に波に乗って稼ぎ、蓄財がしやすかった世代と言われています。
また、「納め得世代」とも呼ばれ、納めた年金保険料よりも大きなリターンを得られるとされています。
そのため、預貯金や不動産などが多く、今後は団塊の世代の遺産を相続した、相続貴族が大量発生することが予想されます。これからは、親がどれだけ資産を持っているかで、老後に大きな格差が生じる可能性もあります。
遺産貴族になれた人はラッキーですが、それでも安心はできません。今まで大金を手にしたことのない人が急に大金を持つと危険です。何となく不安なので、とりあえず銀行や証券会社などのお金のプロに運用を任せようとしますが、これが大間違いです！これでは、ネギを背負ったカモが自ら自動ドアを開けて入ってくるようなものです。ハイエナ達の恰好の餌食になってしまいます。
彼らは親身になってあなたの相談にのる振りをしつつも、実はあなたの老後などまったく心配していません。自分の成績を上げるために、平気でゴミ商品を売りつけてきます。なんだったら、遺産貴族のあなたを「楽をしやがって」と心の中で憎んでいるかもしれません。
せっかく手にした財産をあっけなく失わないように、今からお金の勉強をしておきましょう。
ちなみに、今後の日本では、親の世代よりも貧しくなる人が多いと予想されています。これは日本だけの傾向ではなく、他の先進国も同様と言われています。
少し古い調査ですが、十年前の英国のシンクタンクInstitute for Fiscal Studiesの調査では、親の世代よりも子供の世代のほうが貧しい傾向が明らかにされました。
英国でも、持ち家率は子世代のほうが低くなっています。具体的には、1940～50年代生まれの持ち家率は4/5でしたが、1960～70年代生まれの持ち家率は2/3にまで下がっています。
相続放棄の申述期限は三ヶ月
多くの人が知らない事実ですが、空き家の相続は放棄できます。但し、申述期間*は三ヶ月となっていますので、3カ月以内に申述書を家庭裁判所に提出する必要があります。
しかし、実際にはその間に、遺族は通夜、葬式、四十九日、お墓の問題、遺産の確認・分割など、様々な事を行わなければなりません。家族間で揉めたり、責任を押し付け合ったりしていると、あっという間に三ヶ月が過ぎてしまいます。早目に対応しましょう。
しかし、三ヶ月はあくまで申述期間であって、手続き完了期限ではありません。申述書の提出期限に間に合えば、裁判所の審査が期限内に終わらなくても問題はありません。また、遺産や債務の調査が完了していなくても、申述書を提出することはできます。
* 申述：自分の意思や事情などを公に申し述べること
申述期間を過ぎても、相続放棄ができる場合がある
相続放棄の手続きの期限は「3カ月」です。この期限を過ぎたら、自動的に被相続人（故人）の相続財産を、無条件で全て相続することに承認したとみなされます（単純承認）。
しかし、三ヶ月が経過した場合でも、相続放棄が認められるケースも多いそうです。その場合は事情を説明した上で、上申書を提出する必要があります。実務レベルでは、比較的柔軟に対応してもらえるようなので、諦めずに一度相談してみると良いでしょう。
申述期間を過ぎても、相続放棄が認められる場合
無知と不作為
「相続放棄に申請期間があることを知らなかった」という理由だけでは、相続放棄は認められません。刑法38条3項には、「法の不知はこれを許さず（法律を知らなかったとしても、そのことを理由に罪を免れることはできないという原則）」が記されています。また、不作為（ある行為をすべき義務があるにも関わらず、その義務を果たさないこと）の原則も適用されます。
当然ながら、「仕事が忙しいので期間を延長してほしい」という理由も認められません。
申述期間を過ぎても相続放棄が認められるケースは、相当な理由がある場合に限られます。
以下にその例を挙げます：
- 生前、被相続人（故人）とほとんど交流がなかった
- 財産らしきものが、ほとんど見当たらなかった
- 多重債務状態に陥っていて、調査が難航している
- 債務の存在を示す資料（借用書、契約書など）が破棄されていた
自分だけではどうして良いか分からない場合は、弁護士に依頼するという手もあります。費用は掛かりますが、空き家を相続するよりは安く済むのではないでしょうか。
不動産業者に頼り過ぎてはならない
空き家の処分には税金、法律など、素人には難しい問題が付きまといます。しかし、だからと言って、プロに丸投げするのはよくありません。高確率でぼったくられます。または、まったく儲けにならないので相手にしてもらえないことも…
不動産業界は銀行と同じで、客を良いカモとしてしか見ていません。近年はいくらか不透明性が薄れてきましたが、それでも不動産業界は底が見えないくらいドロドロです。
どの業界でも同じですが、特に困っている客、急いでいる客は高い料金を吹っ掛けられます。弱みに付け込まれます。気を付けましょう！
今はインターネットで情報を検索すれば、空き家問題に関する情報を簡単に集めることができます。良い時代になりました。
不動産のプロがかなり専門的な情報を分かりやすく教えてくれるチャンネルも沢山あります。自分で出来ることはないか勉強しておきましょう。中には、フリマアプリで実家を売り出したなんて人もいますよ！
苦肉の策で実家をフリマアプリで売りに出したら…
空き家は増えても、家賃は上がっている！
残念ながら、2025年現在、賃貸物件の家賃が下がっているという情報はありません。検索しても、ヒットするのは、不動産バブルが弾けてタワーマンションの価格が下がっているなど、欲しい情報とは異なる情報ばかりです。
データや統計、分析など、数字上は2030年頃から住宅価格や家賃が下がると言われており、YouTubeにもそのような動画が投稿されていますが、それ以上の具体的な話も見つかりませんでした。
最新の調査では、2025年春の23区の家賃は過去最高だそうです。空き家問題が一生賃貸暮らしの低所得者を救うカギとなることは当分ないようです。
なぜ、戸建てもマンションもあまっているのに、そのような住宅は市場に出てこないのでしょうか？それには様々な事情があるようです。
空き家になっている物件は、基本的に古い物件です。貸し出しする場合はリフォームが必須です。また、マンションの場合は部屋だけでなく、建物そのものが古いので維持管理費も年々、上がっています。立地条件が悪い場合はリフォームしても誰も借りなかったりします。
逆を言えば、立地条件が良いにも関わらず、売りに出したり、貸し出したりしないのは、それだけ状態が悪い物件ということになるでしょう。
しかも、日本はアメリカのように頻繁に家を売買する習慣がありません。売り手と買い手の条件をマッチングさせるのは至難の業なのです。
そのような状況ですので、今後も引き続き、空き家問題や家賃相場の変動などを調べていくつもりです。何か具体的な情報を掴んだら、このブログでまた発信したいと思います。
踊子も住宅難民で、この先どこに住んだら良いのかとずっと悩んでいます。
低収入の高齢者は今も住宅難に直面している
このブログを書いている2025年現在はまだ、高齢の入居者に部屋を貸し渋る傾向が続いています。
高齢の入居者と言っても、富裕層は問題なく暮らせています。問題なのは、高齢で身寄りがなく、収入の低い高齢者です。
もう数年経てば、状況は変わってくるかもしれませんが、現段階で素人の踊子が皆さんに伝えられる情報はあまりありません。すみません 😣
一人暮らしの高齢者が大家さんに嫌煙される理由
一人暮らしの高齢者が大家さんに嫌煙される理由は三つあります。一つは孤独死の可能性。そして、もう一つは身寄りがない点です。何か会ったときに代わりに責任をとってくれる人がいないのは、アパート経営者として大問題です。
そして、最後に低収入で家賃を滞納する可能性があることです。
- 孤独死の可能性がある
- 身元保証人がいない
- 家賃を滞納する可能性がある
アパートのオーナーにとって、入居者の孤独死が大きな損害をもたらすのは言うまでもありません。それでも身元保証人がいれば、代わりに弁償してもらえると思いますが、身寄りのない高齢者が孤独死した場合は、オーナーが全て自腹を切って片づけるしかありません。
以上のことから、一人暮らし（二人暮らし）の高齢者は、物件を紹介してもうらことさえできない状況が生まれています。
また、一人暮らしの人は収入が低い傾向にあるというデータもあり、そのデータを反映するかのように、一人暮らしの高齢者の半数が生活保護受給者です。
生活保護世帯の場合、毎月、低収入はありますが、貯金がないので大きな病気など予期せぬ出来事があった場合はすぐに家賃が払えなくなってしまいます。
踊子もまだ高齢者にはなっていませんが、世間的では初老と言われる年齢になりました。
（一般的に、中年は40～50歳、初老は50歳以上と定義されているようです。）
ちなみに、日本の法律では65歳以上を高齢者、75歳以上を後期高齢者と定めています。そんな事、わざわざ教えてくれなくても知っているよ！と思う人もいるかもしれませんが、核家族化が進み、縦の繋がりが薄れた現代では意外に知らない人が多いようです。
国立社会保障・人口問題研究所の発表した最新の人口将来推計では、2040年には高齢者の約40％が一人暮らしとなると予想されています。そして、これらの大半が賃貸暮らしの高齢者と予測されています。
4人に１人が生涯独身の今の日本では、今後も一生賃貸派が増え続けることは間違いないでしょう。
そんな中、少しずつではありますが、一人暮らし高齢者の住宅探しを支援する団体が現れ始めています。不動産経営をされている方々にとっても、空室率が上がっている現状を踏まえると、今後は高齢入居者といかに上手に付き合うかが収入安定のカギとなってきます。
これからご紹介する団体はどれもこれも素晴らしい取り組みをされている方々ばかりですが、その中でも特に、ウラケン不動産さんが実施している方法は入居者にとっても、オーナーにとってもwin winの前向きで積極的な手法です。
高齢者に安心して部屋を貸すために、ウラケン不動産さんが取っている対策は以下の３つです：
- 公的な滞納保証を活用する（オーナー側）
民間の滞納保証会社の審査に落ちてしまう高齢者でも、公的機関（高齢者住宅財団）の支援を受ければ、保証が受けられる。 - 各自治体の住宅補助を利用する（入居者側およびオーナー側双方）
- 民間の高齢者見守りサービスを利用する（SECOMなど）
トイレや部屋に設置したセンサーが人の動きを感知し、一定期間動きがない場合は担当者が駆けつける（費用負担：月数千円）。 - 自治体の見守り制度を活用する
消防車から緊急通報装置を無償で借りられる。
地域の見守りスタッフが安否確認の電話掛けてくれたり、訪問してくれる。 - 契約時書に、安否確認の電話に応答がない場合は管理者が部屋に入って確認する旨の条項を追加する。
- 高齢入居者には孤独死保険への加入を必須にする（あそしあの少額短期保険など。費用負担：一室数百円）
- コミュニケーションを密にする。
オーナーと入居者、または入居者同士が親しくなれるような配慮をする。お互いが連絡しやすい、連絡を受けやすい関係を築く。
まとめ
空き家問題を解決するには
空き家問題を解決するには、他人をあてにせず、自分で行動を起こすことが重要だと思います。
一人暮らしの高齢者が増え続けている現状を鑑みると、空き家需要は確実にある筈です。多少、ガタがきていても住めれば良いと思っている高齢者は、大勢いると思います。踊子も安い一軒家で誰にも気兼ねなく住める所があれば、多少、状態が悪くてもすぐに入居したいところです。
少しの勇気と行動力があれば、貸し手、借り手共にwin winの関係が築けると思います。
日本の相続税率は世界一！
相続税に関しては、無駄に複雑な仕組みの見直しが待たれます。少子高齢化が進む今の日本の空き家問題を解決するのは、個人の努力だけでは無理です。
実は日本は世界一、相続税が高い国なのです！
アメリカの場合は相続財産が25.2億円以下であれば、相続税はかかりません。アメリカで相続税が課されるのは超富裕層のみです。
また、イギリスの相続税率は一律40%ですが、不動産が非課税になるので、相続税が課せられるのは4～5%程度と言われています。
また、モナコ、スイス、スウェーデン、オーストラリア、カナダ、シンガポール、中国などのように相続税がない国もあります。
相続税の改定なくして、空き家問題は解決しないと思います。これ以上、負の遺産を増やさないためにも、罰則を強化するのではなく、納税者に対する締め付けを緩める必要があるのではないでしょうか。皆が声を上げ続ければ、いつかは改定されると信じています。
これからは個人の意識改革も
また、相続税に関しては、無駄に複雑な仕組みの見直しが待たれます。少子高齢化が進む今の日本の空き家問題を解決するのは、個人の努力だけでは無理です。相続税の改定なくして、空き家問題は解決しないと思います。これ以上、負の遺産を増やさないためにも、罰則を強化するのではなく、納税者を締め付けているロープを緩める必要があるのではないでしょうか。皆が声を上げ続ければ、いつかは改定されると信じています。
しかし、税制の改革と同時に、個人レベルの意識改革も必要だと思います。今まで、日本人にとって「家は一生の城」でした。家を建てたら、死ぬまでずっと同じ所に住み続ける人が、大半だったのではないでしょうか？
「新築神話」が根強い日本では、家を手放すときは事業に失敗した時とか、ローンが払い切れなくなった時というマイナスのイメージがあり、余程のことがない限り、家を手放しません。
しかし、アメリカ人は一生、同じ家に住み続けるという概念はあまりなく、ライフステージに合わせて一生に何度も家を買い替えています。アメリカ人は「一生に平均4回は家を変える」と言われるほどです。
新婚時代は職場に近い小さなマンションに住み、子供ができたらより広い一軒家に移る。
子供が大学に進学したり、就職をするタイミングで、 再び夫婦２人で小さな住まいに住み替える。日本人よりずっと合理的だと思います。
家の売り買いが一般的なので、家の売買も日本より簡単にできるようです。
日本もアメリカのように合理的に割り切れるようになれば、家も余らず、個人の生活もより快適で、身軽、経済的になるのではないかと思います。
今後、中古住宅を買おうと思っている人は、日頃から情報収集に努めましょう。中古住宅の購入が一般的ではない日本では、受け身でいたら良い情報は入ってきません。
空き家が多いとはいえ、状態が良く、尚且つ、納得のいく価格で購入できる物件は少ないでしょう。日頃の情報収集が差を生みます。
また、入居前のリフォーム費用だけでなく、数年後、数十年後の修繕費・維持費などもある程度、見積もっておく必要があります。中古物件ですから、新築よりも修繕費がかかるのは当然です。ワーストケースで見積っておきましょう。
また、どんな条件を優先するのか、譲れる条件と譲れない条件などを家族でよく話し合っておきましょう。例えば、通勤時間、駅までの距離、学校、病院、スーパー、治安、部屋数、庭の広さ、将来、夫婦二人きりになった場合、車が運転できなくなった場合など、考えておくべき事はたくさんあります。
今まで日本の住環境は悪すぎました。高い建築費用に見合わない狭い家、プライバシーにまったく配慮されていない安普請の賃貸物件、etc. そんな時代が早く終わって、誰もが快適に暮らせる日が来ることを願っています。
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